最近研究了下銀行。

 

有人要說了，你不是做保險的嗎，看什么銀行？不務(wù)正業(yè)！

 

要知道，銀保不分家。

 

銀監(jiān)會和保監(jiān)會都在2018年合并成了銀保監(jiān)會，咱們做保險的，自然也要多學(xué)習(xí)一點銀行知識。

 

最近我就很好奇?。哼€房貸，等額本金和等額本息哪個更劃算呢？

 

然后我就百度了一下計算公式。

 

首先是等額本息的，計算公式很簡單，如下

 

其中，a是貸款本金，i是月利率，等于貸款利率除以12，n是還款月數(shù)，比如30年就是360個月。

 

再是等額本金，這個要復(fù)雜一點，分三步：

 

1）計算出每月應(yīng)還的本金：a/n；

2）計算出剩余本金：a*剩余還款月數(shù)；

3）計算當(dāng)月應(yīng)還的利息：剩余本金*i；

4）計算每月應(yīng)還的總額：每月應(yīng)還本金+當(dāng)月應(yīng)還利息。

 

由于剩余本金越還越少，所以呢，每月的還款額也會越來越少。

 

看起來比較麻煩，但有excel就簡單多了。

 

我用excel做了一個簡易的房貸計算器，輸入本金，貸款利率，還款月份后，就能自動幫我計算出來這些數(shù)據(jù)。

 

也和網(wǎng)上的房貸計算器核對了一下結(jié)果，都是相符的。

 

那我們就開始實際計算一下，比如輸入貸款70萬，房貸利率5%，還款月數(shù)360個月。

 

就會得到如下數(shù)據(jù)：

等額本息：每月還款3757.75。

 

等額本金：每月償還本金1944.44，首月利息2916.67，合計4861.11，以后每月利息遞減8.10元。

 

為了大家看得更直觀，我還畫了一張圖：

可以看出，等額本息（藍(lán)線）的還款金額保持不變，而等額本金（橙線）的前期高，后期低。

 

那問題來了：哪個更劃算呢？

 

在回答這個問題之前，我們要思考另一個問題：用什么指標(biāo)來衡量劃不劃算？

 

要不先試試看還款總額吧。

 

我們用sum函數(shù)加總一下，就會得到這樣的結(jié)果：

 

等額本息總還款額135萬，等額本金是122萬，少了13萬左右。

 

那是不是意味著等額本金更劃算呢？

 

還款總額只是單純的考慮了數(shù)字大小，卻忽略了貨幣的時間價值，舉個簡單的例子：

 

今天還款5000元和30年后還款5000元，能一樣嗎？

 

那用什么指標(biāo)好呢？

 

這時候，我們可以回顧衡量理財險收益的一個指標(biāo)：內(nèi)部收益率IRR，它是考慮了貨幣時間價值的年化收益率。

 

現(xiàn)在我們換位思考，把我們自己當(dāng)成銀行，把放貸想象成買理財險：

 

現(xiàn)在有兩份理財險，

 

第一份理財險本金是70萬，每月可以拿到3757.75元，總共可以拿到360個月；

 

第二份理財險本金也是70萬，首月可以拿到4861.11元，以后每月遞減8.10元。

 

然后我們使用xirr函數(shù)計算一下，然后得到這樣的結(jié)果：

兩種放貸的收益率都一樣，都是5.11%！

 

由此我們可以得出結(jié)論：

 

從收益率的角度考慮，兩種還貸方式都一樣劃算。

 

所以還房貸的時候，我們考慮的更多的是個人償還能力，比如你是現(xiàn)在收入高，還是未來更高？

 

此外，現(xiàn)在很多人的房貸利率都改成了LPR浮動利率，在利率不斷變化的情況下，結(jié)果可能稍有出入，但對這一結(jié)論的整體影響不大。

 

如果我們把房貸利率調(diào)到5.4%，一個比較接近現(xiàn)實的利率，那么得到的IRR是多少呢？

5.53%。

 

這又說明什么呢？

 

銀行每放一筆房貸，就相當(dāng)于買了一份5.53%年復(fù)利的理財險，而且復(fù)利30年，收益相當(dāng)可觀~

 

所以呢，有人說：

 

把錢存銀行，不如買銀行股票。

 

靠著左手收錢，右手放貸，賺取其中的息差，再加以杠桿，就能賺得不菲的利潤，著實令其他行業(yè)羨慕不已~